فصل بیست و پنجم - تعیین حدود تفکیک – افراز ( 363 تا 383 ) رعایت حریم راه‌آهن بند 363- ادارات ثبت مکلّفند در موقع تحدید حدود تفکیک حدود و صدور سند مالکیّت املاک اشخاص با توجّه به ماده 13 قانون بزه های راه آهن مصوّب 1320 رعایت حریم قانونی راه آهن را نموده و در موقع انتشار آگهی های تحدیدی و نوبتی یک نسخه آن را هم به ادارات راه آهن بفرستند. -(بند 369 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349) عملیات تحدید حدود پس از تجدید آگهی نوبتی بند 364 - به طوری که اطلاع دارند در ماده 14 قانون ثبت قید شده است تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه متدرجاً به ترتیب نمره املاک مطابق نظام نامه به عمل خواهد آمد و نیز در ماده 66 آیین‌ نامه قانون ثبت تصریح دارد که آگهی تحدیدی منتشر نخواهد شد مگر پس از نشر اولین آگهی نوبتی و با اجرای این دو ماده در گذشته تحدید حدودهایی به عمل آمده است و بعداً در اثر اشتباه در آگهی نوبتی به دستور هیات نظارت آگهی نوبتی تجدید می‌شود به اعتبار این تجدید آگهی اغلب واحدهای ثبتی عملیات تحدید حدود گذشته را هم باطل شده تلّقی و به تجدید آگهی تحدیدی و عملیات تحدیدی مبادرت می نمایند و حال آنکه در بند 2 از ماده 25 قانون اصلاحی ثبت تذکر داده شده هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثری واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت تجدید و یا تکمیل خواهد شد. بنابراین اگر به دستور هیات نظارت آگهی نوبتی تجدید شود، این تجدید آگهی دلیل بر ابطال عملیات تحدیدی نیست مگر اینکه تصریحاً در رای هیات نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم قید شده باشد، بنابراین لازم است با در نظر گرفتن این دستور صرفاً در اجرای رای هیات نظارت اقدام نموده و مراقبت نمایید بی جهت مشکلاتی برای ارباب رجوع در قسمت تجدید عملیات تحدیدی فراهم نشود. (بخشنامه 380 /3 - 1354/01/25) تعیین حدود توسط نماینده به تنهایی بند 365 - در مواردی که نمایندگان ثبت بتوانند طول ابعاد و مساحت ملکی را در موقع تحدید حدود بدون نیاز به وجود نقشه بردار تعیین نمایند، تعیین طول ابعاد و مساحت به وسیله نماینده محدّد با رعایت کامل مقررات مانعی ندارد. (بخشنامه 1610 /3 - 1354/03/06) تبعیت از مجاور بند 366 - در مواردی که مجاور ملک مورد تحدید یا مورد تفکیک قبلاً بدون تعیین طول ابعاد تحدید و یا ثبت شده باشد، تبعیت از مجاور از لحاظ حد فاصل (از قبیل دیوار یا نهر و غیره) لازم است و ذکر طول ابعاد مورد تحدید و تفکیک در این مورد با مشخص بودن حد فاصل مباینتی با ثبت مجاور نخواهد داشت. -(بند 361 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز بند 367 - برای اینکه اجرای احکام افراز دادگاه ها در ادارات و دوایر ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالکیّت و صورت مجلس های تحدیدی، اشکال و اختلافی پیش نیاید در مواردی که از دادگاه نماینده و مهندس ثبت به منظور تشریک مساعی در افراز دعوت شود بایستی نماینده و مهندس به موقع به دادگاه اعزام گردد. (بند 366 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) تحدید حدود - تفکیک حدود بند 368- درخواست متقاضیان ثبتی که تحدید حدود ملک مورد تقاضا را طبق ماده 15 قانون ثبت می نمایند، منوط به معاینه محل و تطبیق با مجاورین و تشخیص جهات اربعه ملک و با رعایت کامل تبصره اصلاحی ماده 15 قانون ثبت مصوّب 1351/10/18 صورت خواهد گرفت. (اصلاحی بند 356 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) جنگل عمومی و مراتع و موات بند 369 - نمایندگان ثبت در موقع تحدید حدود املاک مورد تقاضا بایستی از تحدید تمام و یا یک قسمت از املاکی که جنگل و مراتع یا موات و امثال آن بوده و یا در تصرّف مالکانه متقاضی ثبت نمی‌باشد خودداری نمایند. -(بند 357 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) تجدید تحدید بند 370 - در مواردی که رای هیات نظارت تصریح بر تجدید آگهی های نوبتی دارد عملیات تحدیدی در صورتی تجدید خواهد شد که در رای هیات نظارت قید شده باشد در غیر این صورت تحدید حدود به قوت خود باقی است. (اصلاحی بند 358 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) تحدید املاک مفروز که دارای مشاعات است بند 371 - در موقع تحدید حدود املاک مفروز که دارای مشاعات نیز می‌باشد پس از تحدید حدود مفروزات که در اظهار‌نامه و آگهی تحدیدی قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورت مجلس تحدیدی قید می‌شود. -(بند 359 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) اصلاح وضع املاک بند 372 - هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمت هایی جزیی از املاک خود را داشته باشند می توان با تنظیم صورت جلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات تفکیک ضرورتی ندارد. (بخشنامه شماره 288 /3 - 1354/01/23) تفکیک اراضی مسیر لوله های نفت و گاز بند 373 - در مورد تفکیک اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی و گاز سراسری وقت معاینه محلی را به وزارتخانه مربوطه اطلاع داده و با رعایت کلیه مقررات، عملیات مربوطه را انجام دهید. -(بند 367 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 1349) اعلام وقت تفکیک اراضی مسیر لوله نفت بند 374 - وقت تفکیک حدود اراضی مسیر لوله نفت را با مهلت معقول به آدرس تهران امور اداری قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایند. (بند 446 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349) تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است بند 375 - در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت، سند مالکیّت آن صادر شده نقشه برداری مورد تفکیک و باقی مانده آن با رعایت جهات مذکور در صورت مجلس تحدیدی و سند مالکیّت ضروری است و باید از حدود مذکور در صورت مجلس تحدید و سند مالکیّت تجاوز نشود. در صورت بروز اشکال گزارش و کسب تکلیف شود. (بند 362 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349) تفکیک ملک فاقد بنا و ملکی که تحدید نشده بند 376 - تفکیک املاک فاقد ساختمان که دارای حدود مشخص نیست منوط به پی کنی از طرف ذینفع است و نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از آن به وسیله اداره ثبت برای انجام معامله ممنوع است. (بند 363 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349) افراز ملک مشاع که قسمتی از آن مجهول المالک است در دادگاه بند 377 - هرگاه نسبت به ملکی که قسمتی از آن مشاعاً درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالک باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادر شود، چنانچه آگهی نوبتی قسمت تقاضای ثبت شده صادر نشده باشد، باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حکم مزبور صورت گیرد و در صورتی که آگهی نوبتی قبلاً به نحو اشاعه منتشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق به صدور سند مالکیّت باشد مساحت و حدود مشخصات و حقوق ارتفاقی آن طبق حکم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حکم در ملاحظات ثبت ملک قید و نسبت به سهم مجهول المالک به شرح فوق عمل می‌شود. -(بند 368 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349) اجرای حکم افراز دادگاه بند 378 - واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیّت، حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیّت می نمایند، اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیّت نموده‌اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیّت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است، لذا خاطرنشان می‌نماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاه ها باید قبل از هر اقدام، مفاد حکم و یا نقشه کارشناس که ملاک حکم افراز بوده به دقّت با وضع محل و محدوده سند مالکیّت تطبیق و پس از اطمینان به اینکه کلیه قطعات مورد حکم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالکیّت است مبادرت به صدور سند مالکیّت و یا اقدام بعدی گردد. (بخشنامه شماره 1696- 1354/02/10) چگونگی افراز اراضی متعلّق به سازمان مسکن بند 379 - نظر به اینکه در ماده 2 قانون افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن تصریح به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذکور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور آگهی تحدید حدود از جهت اطلاع مجاورین و صاحبان حق امکان پذیر است، لذا انتشار آگهی تحدیدی لازم به نظر می‌رسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسکن، به انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و با رعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالکیّت اقدام و سپس با انتشار آگهی نوبتی بپردازند و اقدام اداره ثبت در صدور سند مالکیّت هم مانع این نیست که معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتوانند در مدت مقرّر اعتراض خود را تقدیم نمایند. (بخشنامه 9050 /3 - 1351/09/12) تفکیک عرصه بر اساس تملک اعیانی بند 380 - در مواردی که مالک اعیانی قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرّر انتقال در صدور سند مالکیّت اقدام بنمایید. بدیهی است حدود عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیز احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد. (بخشنامه شماره 6604 /3 - 1354/10/04) تعیین حدود و نقشه برداری املاک و اراضی بند 381- با اینکه در تبصره الحاقی به ماده 75 آیین‌ نامه ثبت مقرّر گردیده که در موقع تحدید حدود املاک، نقشه ملک ترسیم و نتیجتاً سند مالکیّت با قید مساحت و طول ابعاد صادر گردد، باز ملاحظه می‌شود که اغلب اسناد مالکیّت مربوط به اراضی و املاک اعم از محصور و یا غیرمحصور بدون قید مساحت و طول ابعاد صادر می‌گردد. با توجّه به اینکه اکثر اختلافات به علت عدم قید مساحت در سند مالکیّت و یا عدم ترسیم نقشه ملک در موقع تحدید حدود پیش می‌آید، لزوماً خاطرنشان می‌نماید که در موقع تحدید و یا تفکیک و افراز اراضی و یا بعد از آن نقشه ملک به طور صحیح ترسیم و حتماً سند مالکیّت با قید مساحت و طول ابعاد صادر شود. (اصلاحی بخشنامه های شماره 6544 /3 - 1353/11/12 و 5377 /3 - 1358/11/24 و بند 360 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349) تفکیک اعیانی ها بند 382 - در مواردی که مالک اعیانی های ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرّر آیین‌ نامه، تقاضای تفکیک می‌نماید و عرصه متعلّق به دیگری است، همان طوری که در ماده 104 مکرّر آیین‌ نامه قانون ثبت قید شده است، در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود. لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارٌالیه ابلاغ و اخطار گردد، بدیهی است با صدور سند مالکیّت اعیانی دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیّت مسموع نخواهد بود. (اصلاحی بخشنامه 7704 /3 - 1353/12/27) نحوه تفکیک املاک بند 383 - به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطرنشان می نماید: 1 - ادارات ثبت مکلّفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده باشد. 2 - در مورد تفکیک ساختمان هایی که به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجّه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملّک آپارتمان ها و آیین‌ نامه آن اقدام می‌شود. 3 - در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر طبق گواهی پایان کار این ساختمان ها دارای مشترکات از قبیل (انباری، راهرو‌ها، تابلوهای آب و برق، مرکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره) باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند، ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرّر در قانون تملّک آپارتمان ها نمایند و در مواردی که این قبیل ساختمان ها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راساً نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود. 4 - در مورد ساختمان های احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداری ها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند. 5 - در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجّه به رای وحدت رویه شماره 48 - 1363/10/24 هیات عمومی دیوان عالی کشور بر اساس قانون و آیین‌ نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می‌شود. 6 - تکلیف تفکیک اراضی و ساختمان های خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آیین‌ نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است. (اصلاحی بند 370 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 1349 و بخشنامه شماره 3210 /3 - 1354/05/05)